정부 주거 대책 : 250+α 공급 계획 발표 "국민 주거안정 방한 실현 방안 "

부동산 정책 발표 

Real Estate policy annouced 

윤석열 정부에서 처음으로 주택공급 및 부동산 대책에 대해 향후 5년간 공급 계획과 민가 활력 제고, 공공지원, 주택 품질 제고 등에 대한 국민 주거안정 방한 실현 방안 발표를 하였다.

주요 내용을 정리해본다.

• 공공주도 공급에서 민간 중심으로 규제 완화를 통한 공급 확대
• 무주택의 부담능력을 고려하여 시세보다 70% 낮은 가격으로 주택공급 예정
• 집을 팔 때 시세 차익이 70%는 수분양자가 30% 공공이 갖는다
• 청년 원가 주택과 역세권 첫 집은 공공택지와 도 심정 비사헙의 용적률을 높인다. 
• 5년간 의무 거주기간이 끝나면 공공에 환매가 가능하며 이때 차익의 30% 공공에 귀속된다

 

 

 

조금 더 자세히 들여다본다면 생애 최초 주택 구입자에게 초기 부담금을 낮추는 게 핵심 내용이다.

• 청년 ( 19세~39세) , 신혼부부 ( 결혼 7년 내), 생애 최초 주택 구입자 대상으로 저금리고 40년 이상 장기대출을 제공하고자 한다.
• 물량: 역세권, 산업시설 배후지 등 50만 가구 내외 공급 예정, 공급택지 경우 주택공급 물량은 30% 이상으로 배정 예정
• 위치: 3기 신도시 선호지 중심으로 집중 공급 여정 , 남양주 왕숙 ( 1만 5000~2만 가구), 고양 창릉 ( 9000~1만 3000가구), 하남 교산 ( 8000~1만 가구) 검토 중
• 연내 3000가구 내외의 사전청약 예정
• 내 집 마련 리츠 주택 도입 : 최장 10년 동안 임대 거주 후 분양 여부는 개인의 선택에 맡긴다. 더불어 조기 분양을 허용함으로써 분양 전환 기회를 확대하고자 하며 6년, 8년, 10년 차로 3회에 걸쳐 분양에 대해 결정할 수 있다.
• 보증급 납부 방법: 분양가 절반을 입주 시 보증금으로 선납하며 나머지 금액은 분양 전환 시 감정가로 납부한다.
• 만약, 분양을 선택하지 않는다면 임대로 거주한 기간을 청약 가입기간으로 인정하려고 검토 중

토지 관련한 자세한 내용은 하기와 같다. 

• 토지임대부 주택 제도 개선 예정 : 토지공급에 대해서는 사업시행자가 소유한 채 주택 소유권만 소유자에게 분양해 저렴하게 공급하려고 함
• 서울 주택도시공사 SH, 지방공기업 환매를 허용
• 환매된 주택 토지임대부를 재 공급할 수 있는 명확한 근거 마련이 필요
• 지방자치단체장이 입지 특성 감안하여 토지임대료를 법정 기준과 달리 상향 및 하향 운용할 수 있는 자율권 부여

재개발 관련 자세한 내용은 하기와 같다.

• "국민 주거 안정 실현방안" 발표 중 재건축 및 재개발 사업은 정상화하겠다고 발표
• 5년간 2018~2022년 12만 8000호에 비해 72% 늘어난  9만 2000호까지 포함한다면 22만 호 규모 정비 구역 추가 지정이 있을 것으로 보인다
• 안전진단 평가 항복 중 구조 안전성 비중 50%에서 주거 편리성 및 쾌적성에 중점을 두며 30~40% 낮추고자 하며 주거환경, 설비 노후도 배점은 상향할 예정이다. ( 문재인 정부에서 2018년 구조 안전성 비중을 20%에서 50으로 상향한 것을 다시 30%~40% 내리는 반대되는 정책이다) 
• 더불어 구조 안정성의 경우 건물 기울기, 내구력, 기초 침하에 대해 아파트 구조에 대한 평가 진행 예정 
• 재건축 규제 완화 시기에 대해 직접적인 언급은 없음
• 대신, 준공 20년 안팎의 아파트들은 리모델링을 권장할 수도 있을 것으로 보임

 

 

 

현재 리모델링 과정은 조합설립 > 안전진단> 건축 심의> 행위 허가> 이주 및 착공> 입주 진행되고 있다. 리모델링 추진 단지들은 하기와 같다.

• 서울 송파구 거여 5단지: 1차 안전진단 용역 발주함
• 서울 송파구 가락쌍용 1차: 리모델링을 위한 2차 안전진단 진행 중
• 서울 오금역 인근 가락쌍용 2차 : 리모델링 조합 설립 추진 중
• 서울 목동 신시가지 1단지 맞은편에 있는 목동 우성: 증축형 리모델링 1차 안전진단 용역 공고 진행 및 안전진단 절차 돌입
• 서울 목동 우성 2차 : 안전진단 통과 상태
• 서울 목 동한 시 청구 & 목동 현대: 리모델링 주택조합 설립 진행 중 및 사럽 설명회 개최 진행
• 서울 동작구 사당동 일대 우성 2차, 3차 : 리모델링 추진 중
• 서울 동작구 사당동 극동, 신동아 4차: 리모델링 추진 중
• 서울 영등포구 현대 1차~3차, 5차~6차, 대원 칸타빌, 두산위브 : 통합 리모델링 사업 추진 중

재건축 기준은 아파트 준공 연한이 30년이 넘어야 하며 리모델링의 경우 15년 이상 되었다면 사업이 추진 가능하다.

 

시장 반응 및 언론 평가는 아래와 같다 =  뜬구름 & 구체성이 없음 

• 현재 윤석열 정부가 발표한 청년과 신혼부부에게 제공하곘다는 주택은 서울은 도심 원룸, 소형주택이라는 점 문제점이 있다. 1인~2인 가구 중심의 내용이며 신혼부부가 아이를 갖게 된다면 해당 주택은 걸맞지 않은 주택규모에 대해 비난에 목소리가 높다
• 방향성만 제시
• 입지 및 공급 시기 언급이 없었다
• 88만 물량은 지난 정부에서 추진했던 3기 신도시 물량이 포함되어 있는 수치이다
• 4년에서 5년 이내에 인허가가 예상되는 신규택지는 10만호로 예상되며 이것 또한 10월부터 순차 발표하겠다고 한다. 하지만 사전 검토 용역 진행 중이며 지자체 협의가 부족하다
• 공공사업을 민간 위주 사업으로 변경하려고 민간 공급 실효성 또한 낮다. 그 사유로는 주민 반발 및 이해관계가 매우 복잡하며  공공이 못하는 일을 민간이 진행하면 가능한 이유는 무엇인지 근거 제시가 없다
• 초과 이익 환수 제도 합리적인 감면화을 언급만 했을 뿐 구체적이지 않다. 다음 달 9월에 발표한다고 하며 자세한 내용에 대해서는 언급을 하지 않았다. 이 부분은 특히 국회에 입법이 통과되어하는 사안으로 쉽지 않을 것으로 예상한다
• 안전 진단 통과중 구조 안전성 비중 완화 또한 구체적인 사항이 없으며 연말에 발표하겠다고 미루었다

 

출처: 국토교통부

 

비리온상인 재계발, 주택공급 관련해서 제발 제발 특정 기업 및 특정인들만 배 불리는 개발이 아니기를 간절히 소망한다.

공공기업이 주도하여도 비리가 판을 치는데 민간업체만 배 불리는 정책이 안되게 감시하고 또 감시하기를 바라며 초과이익 환수에 대한 정책도 명확하고 자세하기를 멍청한 짓이라는 걸 알면서도 믿어보고 싶다.